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万亿房屋养老金何以常年遭冰封

2019年11月09日 栏目:法律

万亿房屋"养老金"何以常年遭"冰封"梯、车库、小区道路、小区绿化带、游泳池等公共设施的维修,但对房屋的维修所占比重,因此民间更习惯于

万亿房屋"养老金"何以常年遭"冰封"

梯、车库、小区道路、小区绿化带、游泳池等公共设施的维修,但对房屋的维修所占比重,因此民间更习惯于称为房屋维修资金。全国有上万亿的房屋维修资金,迄今为止仍然"趴"在银行活期或短期账户上,到底谁能从这笔巨额的"睡眠资金"中获益?值得思量。

一方面是大量房屋维修资金"沉睡",另一方面则是房屋维修费用逐年增加,这已是不争的事实。有关数据透露,2013年上半年,北京市已累计归集商品住宅专项维修资金348.10亿元,使用了5.38亿元,使用率仅为1.55%。换句话说,超过340亿元的住宅专项维修资金,趴在账上未动。然而北京不是个案,上海的商品住宅维修资金归集额共393亿元,累计使用29亿元,累计使用率为7.4%。广州房屋维修资金归集总额超过81亿元,但累计使用金额不到8000万元,不到总金额的1%。与通胀速度相比,大量仅仅以"存款"方式驻留在银行的物业维修资金,普遍面临着严峻的保值增值形势。

维修资金为何使用率?需要拷问。首先必须承认,住宅专项维修资金使用率不到2%,有其正常的一面。中国发展商品房市场才十几年,而房屋使用的前五年是由开发商负责保修,所以专项维修资金的使用问题,是随着房龄的增长而逐渐提上日程的。当然,业主和物业公司理念不成熟,使用时审批手续繁琐,也是系统不合理的地方。有些业主认为这笔钱是房子的"棺材本",轻易不能动;而物业公司则把它看作"金库",平时电梯、门禁的小毛病不尽保养维修义务,等到出了问题,直接动用专项维修金换新。而且,申请使用专项维修金时,左一个"萝卜章",右一个"萝卜章",没有半年压根申请不下来。同时部分业主对维修资金使用的公开性、透明度有质疑,对公共受益的收支状况有怀疑。维修资金使用是否合理得当,公共收益收入多少、用了多少、用在何处……这些问题在部分小区都是一笔"糊涂账",各地也曝光过不少维修资金使用"猫腻"、甚至业委会和物业联手掏空账户的事件。诸多原因导致全国缴存公共维修资金累计总额已超过万亿元,但使用率不足百分之一,常年处于"冰封"状态。

巨额房屋维修资金"休眠",利益获得者看来不是业主,也不是物业公司,那究竟是谁?目前,我国房屋维修资金,采取"分城市管理"、"分楼盘管理"、"一次性收取"、"分散使用"的方式,在业主购房时一次性收取房屋维修资金,缴存金额按照城市经济发展水平确定,缴存之后物业公司按照当地房管部门的要求存入指定银行中。但是,这笔数额巨大的资金由于有巨大的"利率差"空间,成为众多银行争抢的"香饽饽"。以上海为例,上海全市范围的房屋维修资金高达数百亿元,但只能存入上海银行或建设银行这两家银行中。金融专家指出,银行将"沉睡资金"进行调动运作,变"沉睡钱"为"活钱",从金融运作的角度来看自然是合情合理的。但业主作为这笔巨额资金的"拥有方",无法从资金流动及形成的"杠杆效应"中"分一杯羹"的关键在于狭隘的制度设计。我国房屋维修资金管理制度不完善,没有采取银行和基金公司"公开竞标管理""保本收益"等灵活的方式,从而导致巨额"蛋糕"眼睁睁地被瓜分殆尽,而业主只能坐视资金"缩水",同时房屋维修资金的管理者也成为各家银行拉拢对象,更有可能成为腐蚀的对象,目前关于这方面的管理规定尚是空白。

总而言之,万亿房屋维修资金常年遭"冰封",不符合事物的发展规律,也不是一个正常现象。房屋维修资金应取之于民、用之于民,不能束之高阁、金屋藏娇,尽早修改房屋维修资金管理办法,以及制定具有一定约束力的房屋维修资金存款及盈利增殖规定,着手构建符合当前及以后社会需要的房屋维修资金管理的顶层设计,不能再任意和不不持续发展。

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